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Tout comprendre du fonctionnement des prêts immobiliers

Devenir propriétaire d’un bien immobilier nécessite souvent d’avoir recours à une banque pour financer l’acquisition. TAEG, taux fixe, taux variable, taux zéro, assurance emprunteur… Il est parfois difficile de s’y retrouver. Tégo vous aide à vous familiariser avec ces éléments constitutifs des prêts immobiliers.

L’enjeu : financez votre projet immobilier

L’achat d’un bien immobilier, qu’il s’agisse de l’acquisition de votre premier logement ou d’un achat après revente, impose de franchir une succession d’étapes. L’une d’elle concerne le financement de tout projet immobilier. Et dans bien des cas, le montage implique le recours à un ou plusieurs emprunts.

L’objectif : sachez décrypter les composants des prêts immobiliers

Si votre projet immobilier nécessite d’emprunter des fonds auprès d’un organisme financier, il est utile de comprendre comment sont structurés les prêts immobiliers.

Le taux d’intérêt. Qui dit prêt dit TAEG, ou taux annuel effectif global. Ce taux fournit une précieuse indication du coût réel du crédit. En effet, il intègre tous les frais imposés (frais de dossier, d’assurance et frais annexes). Il est donc particulièrement utile pour comparer des offres de crédit.

Un prêt immobilier peut être à taux fixe, à taux variable, ou un mixte de taux fixe et de taux variable.

  • Prêt à taux fixe. Avec un prêt immobilier à taux fixe, tout est défini à l’avance : le taux, la durée de remboursement, le montant des échéances… Si ce taux est généralement plus élevé que pour les prêts à taux variable, il est aussi plus sécurisant pour l’emprunteur, car le montant des futures mensualités est connu à l’avance.
  • Prêt à taux variable. À l’inverse, dans le cas d’un prêt immobilier à taux variable, le taux d’intérêt peut fluctuer sur la base d’un indice inférieur aux taux fixes de 0,50 à 1 %. Le taux applicable peut aussi être plafonné en cas de hausse, à + 1 ou 2 % du taux initial. On dit alors que le taux est « capé ».
  • Prêt à taux zéro. Afin de faciliter l’accès à la propriété des personnes à revenus modestes, il est possible de bénéficier d’un prêt à taux zéro pour financer l’achat d’une résidence principale.

L’assurance emprunteur. Systématiquement requise dans le cadre d’un prêt immobilier, cette assurance, limitée à la période de crédit, assure le remboursement du prêt en cas de décès ou arrêt de travail de l’emprunteur. Elle est généralement complétée par des garanties d’assurance de personnes pour couvrir les risques d’invalidité, d’incapacité ou de chômage.

En pratique : comparez les offres

Pour trouver votre crédit immobilier, il convient de sélectionner deux ou trois banques, dont la vôtre, et de comparer les offres proposées.

Une fois votre offre établie, le choix du crédit effectué et l’offre reçue, vous avez 10 jours pour accepter ou refuser les termes du prêt.

Le conseil de l’expert

Les prêts à taux variable sont à privilégier pour les emprunts de courte durée (moins de 6 ans).

Vérifiez que votre assurance emprunteur est adaptée à vos risques professionnels.

Sachez que la loi vous permet de choisir une autre assurance emprunteur que celle proposée par la banque. Grâce à la délégation d’assurance, vous pouvez choisir auprès d’un organisme extérieur à la banque un contrat individuel ou de groupe de votre choix comprenant des garanties adaptées à votre profil. Cet organisme vous proposera des garanties équivalentes à celles proposées par votre banque de manière à ce que vous soyez bien protégé ».

Depuis le 1er janvier 2018, la loi Hamon et l’amendement Bourquin (Loi Sapin II), permettent à tous les emprunteurs de changer d’assurance emprunteur à tout moment au cours de la première année, et passé ce délai, chaque année à la date anniversaire du contrat. Ce changement doit être validé par la banque dès lors que l’équivalence de garanties est respectée.


Date de parution de l'article : 28/06/2020